親が亡くなったら実家はどうする？徳島で相続から売却完了までのスケジュール早見表 | 徳島の不動産のことならセンチュリー21旭東不動産

親御さんが亡くなり、お葬式や役所の手続きがひと段落したころ、多くの方が「徳島の実家はこの先どうしよう」と考え始めます。住む予定はないから売ることになりそうだけれど、何から手をつければいいのか分からない。いつまでに決めないといけないのかも分からない。相続のご相談で、私たちが最初によくお聞きするのがこの声です。

相続した不動産の手続きには、「急がなくていいこと」と「期限が決まっていること」が混ざっています。この二つを分けて考えるだけで、気持ちにかなり余裕が生まれます。この記事では、相続が始まってから実家を売り、税金の申告をするまでに関わる手続きと期限を、時期ごとに整理してご説明します。

相続後の手続きと期限の全体像

まずは全体の地図をご覧ください。相続の手続きは「亡くなった日」または「相続を知った日」を起点に期限が決まっているものが多く、実家をどうするかも、これらの期限と照らし合わせながら考えると判断しやすくなります。

期限のある手続きの早見表

下の表は、2026年4月10日に亡くなったケースを例に、主な期限を並べたものです。実際の期限は亡くなった日によって変わりますので、ご自身の日付に置き換えてご覧ください。

こうして並べると、最初の数か月に期限が集中していて、売ったときの税金の特例に関わる期限は「3年」「3年10か月」といった、少し先にあることが分かります。つまり、実家を売るかどうかは葬儀の直後に慌てて決める必要はありません。ただし、のんびりしすぎると税金の特例を逃してしまう、というバランスの取り方が大切になります。

売却にかかる時間は物件によって大きく違う

手続きの期限は法律や制度で決まっていますが、実家が「いつ売れるか」は決まっていません。立地や建物の状態、土地の形や道路との関係、そのときの買主の動きによって、売却にかかる時間は物件ごとに大きく異なります。同じ徳島市内でも、条件が違えば進み方はまったく別物と考えておいたほうがよいでしょう。

さらに、相続ならではの事情も影響します。兄弟姉妹の意見がまとまらない、実家に家財が多く残っている、土地の境界がはっきりしない、名義が祖父母のままになっている、といったことがあると、売り出す前の準備だけで思った以上に時間がかかることがあります。だからこそ、「売れるまでの期間」を当てにして計画を立てるのではなく、期限のある手続きから逆算して早めに動き始めることが大切です。

亡くなってから3か月まで：実家は「触らずに把握する」時期

売るかどうかは四十九日のあとで大丈夫

葬儀の直後は、親戚づきあいや役所の手続きで心身ともに疲れている時期です。この段階で「売る・売らない」を決めてしまう必要はありません。ご家族で落ち着いて話せるのは、四十九日の法要で親族が集まるタイミングという方が多いようです。

ただ、決めなくてよいのは「結論」であって、「現状の把握」は早めに始めておくのがおすすめです。実家がどれくらいの価値なのか、ほかにどんな財産や借入れがあるのかが見えていないと、次にご説明する相続放棄の判断ができないからです。

相続放棄を考えているなら、家財の処分は待って

亡くなった方に借金があるかもしれない場合は、相続を放棄するかどうかを原則として3か月以内に家庭裁判所へ申し立てて決める必要があります。相続放棄をすると、借金だけでなく実家を含むすべての財産を受け継がないことになります。

ここで注意していただきたいのが、放棄を迷っている間の実家の扱いです。「とりあえず片付けておこう」と家具や家電を売ったり処分したりすると、財産を処分した、つまり相続することを認めた（単純承認）と受け取られるおそれがあります。そうなると、後から借金が見つかっても放棄が認められない可能性があります。

借金がないことがはっきりしていれば、この3か月の期限を意識する必要はほとんどありません。その場合は、次の書類集めに進みましょう。

この時期に集めておきたい書類

実家の売却に向けて早めに手元に置いておきたいのが、毎年春に届く固定資産税の納税通知書、権利証（登記識別情報通知）、そして家を建てたり買ったりしたときの売買契約書や建築時の書類です。

特に売買契約書や領収書は、売ったあとの税金の計算に影響します。ご両親が実家をいくらで買ったのかが分かる書類がないと、税金の計算上「売った金額の5％で買った」とみなされ、税金が高くなってしまうことがあるのです。遺品整理で書類の束を処分してしまう前に、タンスの引き出しや仏壇の下、金庫などを一度確認しておくと安心です。

4か月〜10か月：遺産分割と相続税の期限

実家を「誰が」「どう」引き継ぐかを決める

亡くなった方が事業や不動産収入、年金の一部などで確定申告をしていた場合は、相続人が4か月以内に「準確定申告」を行います。これは亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの所得についての申告で、税理士に依頼される方も多い手続きです。

並行して進めたいのが、遺言書がない場合の遺産分割の話し合いです。実家については大きく分けて、誰か一人が引き継ぐ方法、引き継いだ人がほかの兄弟にお金を払って調整する方法、そして実家を売って代金を分ける方法があります。徳島の実家を相続される方の中には、ご兄弟がそれぞれ県外や徳島市外で暮らしていて、誰も住む予定がないというケースも多く、その場合は「売って分ける」が自然な選択肢になります。

売って分ける場合も、売る前に遺産分割協議書を作り、いったん相続人の名義に登記を変える必要があります。協議書に「売却して代金を分ける」旨をきちんと書いておかないと、代表者一人の名義で売ったときに、ほかの兄弟へ渡したお金が贈与とみなされるおそれもあるため、書き方は専門家と相談しながら進めましょう。

相続税がかかる場合は10か月が大きな山場

相続税は、すべての方にかかるわけではありません。財産の合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除以下であれば、申告も納税も不要です。たとえば相続人がお子さん2人なら、4,200万円までは相続税がかかりません。

一方で、相続税がかかる場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納付を済ませる必要があります。現金が少なく、実家を売ったお金で相続税を払いたいという場合は特に注意が必要です。不動産の売却は買主が見つかるまでの時間が読みにくいため、納税資金に充てる予定なら、相続が始まったらできるだけ早い段階で不動産会社に相談しておくことをおすすめします。間に合わない場合の分割払い（延納）などの制度もありますが、利子税がかかるため、できれば避けたい選択肢です。

相続登記の期限と「2027年3月31日」

2024年4月1日から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。

見落とされがちなのが、2024年4月より前に亡くなった方の不動産も対象になるという点です。何年も前に親御さんや祖父母が亡くなり、実家の名義がそのままになっている場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記をしなければなりません。この記事を書いている2026年11月時点で、残りはおよそ4か月半です。

また、実家を売るためには、買主に名義を移す前に必ず相続人の名義になっている必要があります。「売るときにまとめてやればいい」と考えていると、いざ買主が見つかったときに、戸籍集めや話し合いに時間がかかり、契約が延びてしまうことがあります。せっかくの買主を逃さないためにも、売却の方向性が決まった段階で登記を済ませておくのが理想です。

なお、兄弟の意見がまとまらず遺産分割が進まない場合は、自分が相続人であることだけを法務局に申し出る「相続人申告登記」という簡易な方法で、ひとまず登記の義務を果たすことができます。ただし、これは名義変更そのものではないため、売却するためには改めて相続登記が必要です。

名義が古いままになっている、相続人同士の話し合いが進まないなど、売却の前の段階でつまずいている方も、まずはお気軽にご相談ください。

相続人同士の話し合いが進まないなどのお悩みも旭東不動産へ

売却の流れ：査定から引き渡しまで

遺産分割の方向性が見えてきたら、不動産会社に査定を依頼します。実家が片付いていなくても査定は可能ですので、「片付けてから相談しよう」と考えず、早めに価格の目安を知っておくと、その後の話し合いがスムーズになります。兄弟で売却代金を分ける場合、査定額という共通の数字があるだけで話がまとまりやすくなることもよくあります。

売り方には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。仲介は相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまでの期間は物件によって大きく異なり、見通しが立てにくいこともあります。買取は価格が仲介より下がるのが一般的ですが、買主を探す必要がないため売却の時期の見通しを立てやすく、家財が残ったままでも引き取ってもらえることがあります。徳島市内でも、駅や中心部に近い住宅地と、郊外や山あいの地域とでは買主の見つかりやすさが大きく異なるため、どちらが合うかは物件ごとに判断が必要です。

買主が決まったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、契約で決めた日に残りの代金の受け取りと鍵の引き渡し（決済）を行います。県外にお住まいの相続人がいる場合でも、書類の郵送や司法書士とのやりとりで、全員が徳島に集まらずに手続きを進められるケースが多くあります。

売ったあとにも期限がある：税金の特例と確定申告

実家を売って利益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をして、譲渡所得税を納めます。ここで大きな差が出るのが、税金を軽くする特例を使えるかどうかです。

代表的なのが、亡くなった方がひとりで住んでいた古い実家を売った場合に使える「空き家の3,000万円特別控除」です。1981年5月31日以前に建てられた家であることなどの条件があり、相続が始まってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。なお、2024年以降の売却で、家と土地を相続した人が3人以上いる場合は、控除の上限が1人あたり2,000万円になります。

もうひとつが、相続税を払った方が使える「取得費加算の特例」で、相続税の申告期限から3年以内、つまり亡くなってからおよそ3年10か月以内に売ることが条件です。この二つは同時には使えないため、どちらが有利かを比べて選ぶことになります。

特例の要件には、亡くなる直前まで親御さんが住んでいたこと、相続後に誰かに貸したり自分で住んだりしていないこと、売る前に市町村から確認書を取り寄せることなど、細かな条件があります。売却の計画を立てる段階で、不動産会社や税理士に「この特例が使えそうか」を確認しておくと安心です。

「特例の期限に間に合うか心配」「そもそも特例が使える家なのか分からない」という方は、売却を決める前の段階からご相談いただけます。

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まとめ：期限から逆算して、余裕をもった計画を

相続した実家の売却は、最初の数か月で慌てて決める必要はありません。一方で、相続放棄の3か月、相続税の10か月、相続登記の3年、そして税金の特例の3年前後と、節目ごとに期限があります。大切なのは、「いつまでに売れば一番有利か」を先に確認し、そこから逆算して動き始めることです。

特に、何年も前の相続で名義が親御さんのままになっている方は、2027年3月31日の相続登記の期限が近づいています。売るかどうか決めかねている段階でも、名義と期限の確認だけは早めに済ませておくことをおすすめします。

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