親が施設へ！空き家が売却できなくなる認知症リスクと対策。税金控除のタイムリミット。 | 徳島の不動産のことならセンチュリー21旭東不動産

 

親が高齢になり、老人ホームなどの介護施設へ入所することになった際、ご家族が直面する大きな悩みのひとつが「誰も住まなくなった実家をどうするか」という問題です。一時的な入所であればそのままにしておくという選択肢もありますが、長期的な入所が見込まれる場合、実家は事実上の「空き家」となってしまいます。

また、親御様が認知症を発症し、自分の財産を管理したり、契約の重要性を判断したりする能力が失われていると判断された場合、たとえ実の子供であっても勝手に実家を売却することは法律上認められないため、早め早めの対策がカギとなります。

本記事では、不動産の専門家としての視点から、施設に入った親の家を売却すべきかどうかを判断するための基準、税制上の優遇措置を受けるための「3年以内」という期限、そして実家が売れなくなってしまう最大の壁である「認知症リスク」に対する備えについて、順を追って丁寧にご説明いたします。

1. 親が施設に入所したら実家はどうする？売却が選ばれる理由

親御様が施設に入所され、生活の拠点が移った後、実家を「売却する」か「そのまま維持する（賃貸に出すなど）」かの決断を迫られます。多くの方が最終的に売却を選択されるのには、いくつかの明確な理由が存在します。

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徳島市内の空き家事情と放置するリスク

まず考慮しなければならないのが、空き家を放置することのリスクです。建物は、人が住んで窓を開け閉めし、風を通すことで状態が保たれています。誰も住まなくなった家は、驚くほどのスピードで老朽化が進んでしまいます。徳島市内においても空き家の増加は社会問題となっており、適切な管理が行われていない空き家は「特定空家」に指定される恐れがあります。

特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がってしまう可能性があります。さらに、庭の雑草が伸び放題になって害虫が発生したり、台風の際に屋根瓦が飛んで近隣の住宅に被害を与えてしまったりと、ご近所トラブルの火種になることも少なくありません。遠方に住んでいるご家族が、定期的に徳島市まで足を運んで草刈りや換気を行うのは、想像以上の労力と交通費がかかります。

施設入居費用の捻出と維持管理の手間

介護施設への入所には、入居一時金や月々の利用料など、まとまった資金が必要となります。親御様の年金や預貯金だけで全てを賄えれば良いのですが、不足する場合にはご家族が負担することになります。この経済的な負担を軽減するために、実家を売却して現金化し、それを施設の費用や今後の介護費用に充てるという選択をする方も多くいらっしゃいます。

また、家を所有している限り、誰も住んでいなくても毎年「固定資産税」や「都市計画税」がかかり続けます。くわえて、火災保険料や、分譲マンションであれば管理費・修繕積立金も支払い続けなければなりません。使っていない不動産のために維持費を払い続けることは、経済的にも大きなマイナスと言えるでしょう。

2. タイムリミットは？知っておくべき税金控除

「いずれは売却しよう」と考えていても、つい先延ばしにしてしまう方は多いです。しかし、不動産売却においては「売却のタイミング」が手元に残るお金を大きく左右します。特に知っておいていただきたいのが、税金に関する特例措置の期限です。

居住用財産の3000万円特別控除の適用条件

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。長年所有していた実家を売却する場合、購入時よりも価値が下がっていることが多いとはいえ、昔に安く買った土地が値上がりしていたり、購入時の金額が証明できなかったりすると、思いがけず多額の税金が発生することがあります。

ここで活用したいのが「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例」です。これは、自分が住んでいた家や敷地を売却する場合、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという非常に強力な制度です。この特例が適用されれば、大半のケースで税金がかからなくなります。しかし、親が施設に入所して空き家になった場合、この特例を利用するには厳格な「期限」が設けられています。

空き家になってから3年目の年末という期限

この特例を受けるためのタイムリミットは、ずばり「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することです。

この期限を1日でも過ぎてしまうと、特例は適用されず、多額の税金を納めなければならない可能性があります。不動産は「売りたい」と思ってから実際に買い手が見つかり、引き渡しが完了するまでに数ヶ月から半年、場合によってはそれ以上の期間を要します。「まだ3年ある」と安心せず、施設への入所が決まった段階から、将来の売却を見据えて早めに行動を開始することが極めて重要です。

【失敗談】期限を過ぎてから慌てて売却し損をしたケース

不動産業界に長く身を置いていると、この「3年ルール」を知らずに損をしてしまった方の話を耳にすることがあります。あるご家族は、親御様が施設に入所した後、「たまに外泊で帰ってくるかもしれない」「実家の中を整理する時間がない」という理由で、数年間そのままにしていました。

入所から4年が経過した頃、維持費の負担や建物の劣化が気になり始め、いよいよ売却を決意されました。無事に買い手は見つかったものの、税理士に相談したところ「3年目の年末という期限を過ぎているため、3,000万円特別控除は使えません」と告げられました。結果として、購入当時の契約書が見つからなかったことも影響し、数百万円という想定外の譲渡所得税を納めることになってしまったのです。「もっと早く相談していれば…」と後悔されていましたが、税金のルールは待ってくれません。このような事態を避けるためにも、徳島市で不動産売却を検討される際は、お早めに相談することをおすすめします。
私たち旭東不動産は徳島に地域密着で不動産売却を行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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3. 最大の壁は「認知症」！実家が売れなくなる前にすべきこと

税金の期限と同じくらい、あるいはそれ以上に深刻な問題となるのが「親御様の認知症」です。「実家は親の名義だけど、子供である自分が代わりに売却の手続きをすればいい」と誤解されている方は非常に多いのですが、実はそう簡単な話ではありません。

意思能力がないと不動産売却はできない

不動産の売買契約は、所有者本人が契約内容を正しく理解し、自らの意思で売却に同意すること（意思能力があること）が大前提となります。もし、親御様が認知症を発症し、自分の財産を管理したり、契約の重要性を判断したりする能力が失われていると判断された場合、たとえ実の子供であっても勝手に実家を売却することは法律上認められません。

売買契約の際には、司法書士が必ず所有者本人と面談し、売却の意思と能力を確認します。この時点で「意思能力なし」と判断されると、不動産は事実上「凍結状態」となり、売ることも貸すことも、大規模な修繕をすることもできなくなってしまいます。

成年後見制度の利用とそのハードル

認知症によって意思能力が低下してしまった後に不動産を売却するには、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう必要があります（成年後見制度）。しかし、この制度にはいくつかの高いハードルが存在します。

まず、手続きに数ヶ月の期間と費用がかかります。また、後見人には親族ではなく、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが増えており、その場合、親御様が亡くなるまで毎月数万円の報酬を支払い続けなければなりません。

さらに重要なのが、成年後見人の最大の使命は「本人の財産を守ること」であるという点です。「子供の生活費の足しにしたい」「空き家の管理が面倒だから売りたい」といった、ご家族の都合による売却は家庭裁判所から許可が下りない可能性が高いです。あくまで「本人の施設費用や医療費のために、どうしても家を売って現金化する必要がある」といった、本人にとって明確なメリットが証明されなければ、売却は認められません。

元気なうちに行う「家族信託」という選択肢

このような認知症による資産凍結リスクを回避するため、近年注目を集めているのが「家族信託」です。親御様がまだ元気で意思能力がしっかりしているうちに、実家の管理や処分の権限を信頼できる家族（例えば子供）に託しておく契約を結びます。

家族信託をしておけば、名義は親御様（受益者）のままでありながら、将来もし親御様が認知症になってしまった後でも、託された子供（受託者）の判断で実家を売却し、その代金を親御様の介護費用に充てることが可能になります。「施設に入所した段階ではまだ売りたくないが、将来の認知症には備えておきたい」というご家族にとって、非常に有効な選択肢となります。こうした法的な対策も含め、早めに相談することが、後々のトラブルを防ぐ鍵となります。

まずは相談だけでも結構ですお気軽にお問い合わせ下さい

4. 徳島市で不動産売却（空き家・相続）を進める際の手順とポイント

では、実際に徳島市内で実家の売却を進めるにあたって、どのような手順を踏めば良いのでしょうか。失敗しないためのポイントをいくつか解説いたします。

親の意思確認と家族間での話し合い

何よりも最初に行うべきは、所有者である親御様ご本人の意思確認です。「本当は将来家に戻ることを楽しみにリハビリを頑張っている」という状況で、ご家族が勝手に売却の話を進めてしまっては、親御様の心を深く傷つけてしまいます。親御様の意思能力がしっかりしているうちに、今後の生活資金のこと、空き家の管理のことなどを丁寧に話し合い、売却についての同意を得ることが第一歩です。

また、ご兄弟がいる場合は、後々の相続トラブル（争族）を防ぐためにも、親族間での情報共有と合意形成が不可欠です。「兄は売ることに賛成だったが、妹が思い出の家だから残してほしいと反対して話がまとまらない」というケースは珍しくありません。

徳島市の地域特性を熟知した不動産会社への査定依頼

家族間の合意が得られたら、次は不動産会社への査定依頼です。ここで重要なのは、「徳島市の地域特性を深く理解している、地元に強い不動産会社」を選ぶことです。

徳島市での不動産取引においては、車社会であることから「駐車スペースが何台分確保できるか」が査定額に大きく影響します。また、吉野川をはじめとする河川が多い地形柄、ハザードマップにおける浸水想定区域に該当するかどうかも、買い手が非常に気にするポイントです。さらには、前面道路の幅員や私道負担の有無、境界の明示など、地域ならではの細かなチェック項目が存在します。1973年創業以来地域密着として、不動産のお手伝いをしてきた当社だからこそ自信をもってあなたの不動産の売却、活用のサポートをさせていただきます。

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やってはいけない！自己判断での解体やリフォーム

売却にあたって、「古い家だから解体して更地にした方が高く売れるだろう」「水回りを綺麗にリフォームすれば早く買い手がつくはず」と、不動産会社に相談する前に自己判断で手を入れてしまう方がいらっしゃいますが、これは絶対に避けてください。

先にも少し触れましたが、建物を解体してしまうと、翌年から土地の固定資産税が跳ね上がってしまいます。もし更地にしてすぐに売れなかった場合、高い税金を払い続けることになります。また、最近では「古民家風に自分でDIYを楽しみたい」「リノベーションのベースとして古い家を安く買いたい」という層も一定数存在するため、古い建物でもそのまま（古家付き土地として）売却できるケースは多々あります。

リフォームに関しても、かけた費用を売却価格にそのまま上乗せして回収できることは稀です。買い手の好みに合わなければ、せっかくのリフォームが無駄になってしまいます。「現状のまま引き渡すのか」「解体するのか」「最低限の修繕をするのか」は、物件の状況や地域の需要を見極めた上で、綿密に打ち合わせをさせていただいてから決めていきましょう。

5. 徳島市内で不動産売却・相続・空き家対策でお悩みの方へ

親御様の施設入所にともなう実家の売却は、ただ単に「物を売る」という行為ではありません。長年の思い出が詰まった大切な資産をどう次へ繋ぐか、そして親御様の今後の安心な暮らしをどう支えていくかという、ご家族にとって非常に重要な決断です。

「3年以内の特例」や「認知症による資産凍結リスク」でお話しした通り、不動産の問題は時間が経てば経つほど選択肢が狭まり、ご家族の負担が大きくなってしまう傾向にあります。「まだ先のことだから」と思わず、施設入所が決まった段階、あるいは少しでも不安を感じた段階で、一度ご相談されることをお勧めいたします。