成年後見制度の活用と注意点は？流れや必要書類、相続・空き家対策を徹底解説 | 徳島の不動産のことならセンチュリー21旭東不動産

成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などによって「物事を正しく判断する能力（意思能力）」が不十分になってしまった方を、法律的に保護し、サポートするための国の制度です。

「高齢になった親が施設に入所することになり、実家を売却して資金に充てたい。しかし、親はすでに認知症が進行しており、自分では契約の手続きができない…」

徳島市内で不動産業を営む中で、近年このようなご相談をお受けする機会が非常に増えてまいりました。ご家族としては「自分が子供なのだから、代わりに実家を売却できるだろう」とお考えになる方が多いのですが、実は法律上、名義人ご本人の意思確認ができない状態では、たとえご家族であっても勝手に不動産を売却することはできません。

1. 徳島市で不動産売却を検討中の方へ：なぜ成年後見制度が必要なの？

まずは、不動産売却に大きく関わってくる「成年後見制度」とは一体どのような制度なのか、そしてなぜご家族でも勝手に売却できないのか、基本的な仕組みについてお話ししましょう。

そもそも「成年後見制度」とは？どのような制度？

成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などによって「物事を正しく判断する能力（意思能力）」が不十分になってしまった方を、法律的に保護し、サポートするための国の制度です。

判断能力が低下してしまうと、自分にとって不当に不利な契約を結んでしまったり、悪徳商法の被害に遭ってしまったりする危険があります。また、銀行での預金の引き出しや、不動産の売買といった重要な手続きが自分一人ではできなくなってしまいます。

そこで、家庭裁判所がご本人を援助する人（成年後見人など）を選びます。選ばれた成年後見人は、ご本人の希望や身体の状態、生活の状況などを考慮しながら、ご本人に代わって以下のような役割を担います。

• 財産管理： 預貯金の管理、不動産の管理・処分、年金の受け取り、税金の支払いなど


• 身上保護（しんじょうほご）： 医療や介護サービスに関する契約、施設への入所手続きなど

このように、成年後見制度はあくまで「ご本人の財産や権利を守り、安心して生活できるようにするための制度」だということを、まずはしっかりとご理解ください。

ご家族でも勝手に実家を売却できない理由

不動産の売買契約は、法律上の重要な「法律行為」に該当します。契約を結ぶためには、売主様ご自身が「自分の家を、この価格で、この人に売る」という内容を正しく理解し、判断できる能力が備わっていなければなりません。

もし、認知症などによってこの判断能力が著しく低下しているとみなされた場合、その状態で行った契約は法律上「無効」になってしまいます。買主様からすれば、後になって「あの契約は無効だった」と家を取り上げられるリスクがあるため、通常、意思確認が取れない方の不動産売買をそのまま仲介することはありません。

不動産売却時に直面するお悩みと制度の関連性

親御様が健在なうちに「相続対策」として売却を進めようとした矢先に、認知症が発覚して身動きが取れなくなるケースが後を絶ちません。

ここで成年後見制度の出番となります。家庭裁判所で正式に成年後見人が選任されて初めて、親御様に代わって正当に不動産の売却手続きを進めることが可能になるのです。

2. 成年後見制度を利用した不動産売却の「4つのステップ」と必要書類

成年後見制度を利用して実家を売却するまでの道のりは、決して簡単なものではありません。裁判所を通す厳格な手続きが求められます。ここでは、大きく4つのステップに分けて、全体の流れと必要書類を解説します。

ステップ1：徳島家庭裁判所への申立てと必要書類のご準備

まずは、親御様がお住まいの地域を管轄する家庭裁判所（徳島市にお住まいであれば、徳島家庭裁判所）へ、「成年後見開始の申立て」を行います。この申立ては、配偶者や四親等内の親族などが行うことができます。

申立てには多岐にわたる書類が必要です。主な必要書類は以下の通りです。

これらの書類をすべてご家族だけで集めて作成するのは、大変な労力と時間がかかります。司法書士や弁護士などの専門家にサポートを依頼するのが一般的です。

ステップ2：成年後見人の選任と財産目録の作成

申立てから約1〜2ヶ月後、家庭裁判所による調査や面談を経て、成年後見人が選任されます。ご家族が候補者として立候補していても、財産額が大きい場合や親族間で意見の対立がある場合などは、弁護士や司法書士などの専門職が後見人に選ばれることも少なくありません。

後見人が選任されると、まず1ヶ月以内にご本人のすべての財産（不動産、預貯金、有価証券など）を調査し、「財産目録」を作成して裁判所に提出する義務が生じます。

ステップ3：居住用不動産処分の許可申立て（ここが最重要ポイント！）

家庭裁判所は、「本当にその不動産を売却する必要があるのか（介護施設への入所費用や医療費のためなど）」、「売却条件（価格など）は本人にとって不利益にならないか」を厳格に審査します。単に「空き家にしておくと管理が大変だから」といった家族の都合だけでは、許可が下りない可能性があります。そのため、売買契約の際には「家庭裁判所の許可が得られること」を条件とした特約（停止条件付契約）を結んでおくのが不動産取引の実務上の基本です。

ステップ4：売却活動の開始と売買契約の締結

裁判所の手続きと並行して、不動産会社と媒介契約を結び、買主様を探す売却活動を進めます。買主様が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結し、家庭裁判所からの「許可書」が交付されたのちに、正式に物件の引き渡しと代金の決済を行います。

ここで得た売却代金は、ご本人の口座に振り込まれ、以後は成年後見人がご本人のために適切に管理していくことになります。

3. 専門家が警鐘を鳴らす！成年後見制度を利用する際の注意点・よくある失敗談

成年後見制度は、ご本人を法的に守るための素晴らしい制度ですが、利用にあたっては誤解や思い込みによる失敗が多発しています。不動産売却の現場で実際に私たちが耳にする「やらない方がよかった…」という後悔の声や注意点をご紹介します。

失敗談①：「不動産を売るためだけ」に申し込んでしまい大後悔…

「実家さえ売却できれば、あとはもう後見人を辞められるだろう」とお考えの方が非常に多いのですが、これは大きな間違いです。成年後見制度は、一度開始すると原則としてご本人がお亡くなりになるまで続きます。

不動産の売却が終わった後も、後見人は毎年、家庭裁判所に対して財産状況や収支の報告書を提出し続けなければなりません。また、専門職（弁護士や司法書士）が後見人に選ばれた場合、毎月数万円程度の報酬を、ご本人の財産からずっと支払い続けることになります。「こんなに手間と費用がずっとかかるなら、売却を諦めておけばよかった…」と後悔されるご家族様は決して少なくありません。

失敗談②：売却資金を親族の生活費や家のリフォームに使おうとした

実家の売却で得た数千万円の資金。ご家族としては「親のお金だから、自分たちの家のローン返済や、親と同居するためのリフォーム代に使っても良いだろう」と考えがちですが、これも厳禁です。

成年後見制度はあくまで「ご本人（親御様）の財産を守り、ご本人のために使う」制度です。親族への生前贈与や、親族の生活費への流用は、裁判所から「横領」とみなされる可能性があります。たとえ家族であっても、お金の使い道については裁判所の厳しいチェックが入ることを覚悟しておかなければなりません。

不動産売却問題における維持費のリスク

「後見制度が面倒なら、親が亡くなるまで実家をそのまま放置しておこう」と考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、これも不動産売却の問題として近年大きく取り上げられているリスクを伴います。

4. 徳島市の地域特性を踏まえた不動産売却を成功させるコツ

成年後見制度を活用して無事に売却活動をスタートできたとしても、物件が適正な価格で売れなければ意味がありません。徳島市の不動産市場には、独自の地域特性があります。

徳島市内のエリア別需要（中心部と郊外の違い）

徳島市は、吉野川やその支流によって形成された三角州の上に発展した都市です。エリアによって不動産の需要は大きく異なります。

例えば、徳島駅周辺の中心市街地や、大型商業施設へのアクセスが良いエリア（田宮、沖浜周辺など）、また人気の学区を含むエリアは、子育て世代を中心に安定した需要があり、比較的高値での売却が期待できます。マンションの需要も一定数存在します。

一方で、少し郊外に離れたエリアや、道幅が狭く車のすれ違いが困難な古い住宅街では、買い手を見つけるのに時間がかかる傾向にあります。徳島は完全な車社会であるため、「駐車スペースが2台以上確保できるか」が売却の成否を分ける非常に大きなポイントとなります。ご実家の駐車場が1台分しかない、あるいは車が入らない立地の場合は、解体して更地として売却するなどの工夫が必要になることもあります。

将来の「空き家化」を防ぐための早期対策の重要性

徳島市内でも、高齢化の進展に伴い空き家の数は年々増加傾向にあります。中古住宅として売却するなら、建物の状態が良い「築浅」や「リフォーム履歴がある」状態のうちに売り出すことが鉄則です。空き家期間が長引くほど、湿気で建材が傷み、雨漏りやシロアリ被害が発生しやすくなり、資産価値はみるみる落ちてしまいます。

「まだ売るかどうかわからない」という段階でも、親御様が元気なうちに、あるいは成年後見の申し立てを検討し始めた段階で、一度地元の不動産会社に査定を依頼し、「今の相場感」と「どのような売却戦略が取れるか」を把握しておくことを強くお勧めします。

5. まとめ：徳島市の不動産売却・成年後見制度のお悩みは地域密着の専門家へ！

いかがでしたでしょうか。認知症の親御様がお持ちの不動産を売却するためには、成年後見制度という複雑で時間のかかる手続きを避けて通ることはできません。

「何から手をつければいいのかわからない」「本当にうちのケースで売却できるのだろうか」とご不安に思われるのは当然のことです。だからこそ、不動産と法律、そして徳島という地域の特性を熟知した弊社に一度ご相談ください。