家族信託を使った認知症対策と空き家・相続のポイント | 徳島の不動産のことならセンチュリー21旭東不動産

1. はじめに：徳島市での不動産売却と将来への不安

徳島市内で長年暮らしてきた愛着のあるご自宅や、ご両親から受け継いだ大切な土地・建物。将来的にそれらをどうしていくべきか、ご家族で話し合ったことはありますでしょうか。ライフスタイルの変化や親御さんの高齢化に伴い、「徳島市 不動産売却」を意識し始めるタイミングは、どのご家庭にも必ず訪れます。

私自身、日々不動産の専門家として多くのお客様とお話しさせていただく中で、最近とくに増えているのが「親が元気なうちに、実家の今後について対策しておきたい」というご相談です。医療の進歩により平均寿命が延びたことで「人生100年時代」と言われるようになりましたが、それに伴い、認知症を発症される方の割合も増加傾向にあります。実は、不動産の世界において、この「認知症」は非常に大きなハードルとなるのです。

もし、名義人である親御さんが認知症になり、判断能力を失ってしまったらどうなるでしょうか。いざ施設への入居費用が必要になって「実家を売却しよう」と思っても、法的に売却手続きを進めることができなくなってしまいます。今回は、そうした最悪の事態（資産凍結）を防ぐための有効な手段である「家族信託」について、そして徳島市の地域特性を踏まえた不動産売却や相続のポイントについて、分かりやすく解説していきます。

2. 最も怖い「資産凍結」リスクとは？

認知症になると実家が売れなくなる現実

不動産を売却するためには、売主様ご本人に「意思能力（自分が何をしているのか、契約の内容を正しく理解し判断できる能力）」があることが大前提となります。これは法律で厳格に定められており、もし認知症などが原因で意思能力がないと判断された場合、不動産の売買契約を締結することはできません。仮に、お子様が代理で勝手に契約書にサインをしたとしても、その契約は無効になってしまいます。

これが、いわゆる「資産の凍結」と呼ばれる状態です。親御さんが所有する実家はもちろんのこと、預貯金の引き出しや定期預金の解約でさえも制限されてしまうのです。

・預貯金（銀行口座）：
窓口やATMでの現金の引き出し、振り込み、口座の解約ができなくなります。
年金は口座に入り続けますが、家族であっても親の介護費用や生活費として引き出すことが困難になります。
・不動産（実家や土地、賃貸物件など）：
実家の売却、担保に入れての借り入れ、大規模な修繕や解体ができなくなります（いわゆる「実家の塩漬け」）。
賃貸アパートを所有している場合、新規の賃貸借契約や修繕契約を結べなくなります。
・有価証券（株式や投資信託など）：
証券口座が凍結され、株や投資信託の売却・買い付けができなくなります。
相場が暴落しても、資産を守るための売却（損切り）ができなくなります。
・生命保険：
保険の解約や、契約内容・受取人の変更ができなくなります。
・貸金庫：
金融機関の貸金庫が開けられなくなり、中に保管している重要書類（実家の権利証、遺言書、実印、通帳など）が取り出せなくなります。

• よくあるお悩みのケース：
  「母が認知症で施設に入ることになった。施設の入居費用や毎月の支払いを捻出するために、誰も住まなくなる徳島市内の実家を売りたい。しかし、不動産会社に相談したところ『お母様の意思確認ができないため、このままでは売却できません』と断られてしまった…」

  このような状況に陥ってしまうと、ご家族は親の介護費用を自分たちの貯金から立て替えなければならなくなり、経済的にも精神的にも大きな負担を強いられることになります。こうした事態を未然に防ぐため、判断能力がしっかりしている元気なうちに対策を打っておくことが何よりも重要なのです。

  3. 家族信託とは？大切な不動産を守る新しい選択肢

  家族信託の基本的な仕組み

  そこで近年、認知症対策・相続対策として非常に注目を集めているのが「家族信託（民事信託）」という制度です。信託と聞くと、信託銀行などの金融機関にお願いするイメージを持たれるかもしれませんが、家族信託はそうではありません。ごく簡単に言えば、「自分の財産の管理や処分を、信頼できる家族に託す」という契約のことです。

  例えば、実家の名義人であるお父様（委託者）が、長男（受託者）と家族信託契約を結んだとします。お父様が元気なうちはこれまで通り実家に住み続けますが、万が一認知症になり判断能力が低下した場合や、施設に入所して空き家になってしまった場合、長男が「お父様の代わりに（お父様のために）」実家を売却したり、賃貸に出して管理したりする権限を持つことができます。もちろん、売却して得たお金はすべてお父様（受益者）の施設費用や生活費として使われます。

  徳島市での不動産売却において家族信託が注目される理由

  「徳島市 不動産売却 相続」と検索してこの記事にたどり着いた方の中には、ご実家が徳島市内にあり、ご自身は県外や市外にお住まいという方もいらっしゃるでしょう。離れて暮らしていると、親御さんの健康状態の些細な変化に気づきにくく、気づいたときには認知症が進行していた…というケースも少なくありません。

  あらかじめ家族信託契約を結んでおけば、親御さんが認知症になってしまった後でも、遠方に住むお子様が主導して徳島市内の不動産売却をスムーズに進めることができます。売却のタイミングを逃さないことは、建物の老朽化を防ぎ、より良い条件で買い手を見つけるためにも非常に大切です。

  4. 家族信託と成年後見制度の違いをわかりやすく解説

  制度の目的と柔軟性の違い

  「認知症になってしまったら成年後見制度を使えばいいのでは？」とお考えになる方もいらっしゃるかもしれません。確かに、すでに判断能力を失ってしまった後に不動産を売却するには、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう方法が一般的です。しかし、成年後見制度にはいくつかの大きな制約があり、ご家族が思い描く通りの不動産売却ができないことも多々あります。

  不動産会社としてお客様にご説明する際、私はよく「成年後見制度は財産を“守る”ための制度、家族信託は財産を“柔軟に活用・承継する”ための制度です」とお伝えしています。以下の表で、それぞれの違いをご確認ください。

  比較項目	家族信託	成年後見制度（法定後見）
  開始のタイミング	本人が元気なうち（意思能力があるうち）に契約	本人が認知症等になり判断能力が低下した後に申し立て
  財産を管理する人	信頼できる家族（子どもなど）が受託者となる	家庭裁判所が選任（弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることが多い）
  不動産の売却や活用	契約で定めた目的に沿って、受託者の判断で柔軟に売却・修繕・賃貸などが可能	原則として現状維持。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要（許可が下りないケースもある）
  ランニングコスト	基本的には無料（専門家にサポートを依頼した場合の初期費用はかかる）	専門家が後見人になった場合、本人が亡くなるまで毎月数万円の報酬を支払い続ける必要がある
  相続への対策	契約の中で「自分が死んだ後は誰に財産を引き継ぐか」を指定できる（遺言の機能も兼ねる）	生前の財産管理のみ。本人が亡くなった時点で終了し、遺産分割協議が必要

  このように、成年後見制度はご本人の財産を目減りさせないことが最大の目的であるため、家庭裁判所の監督下におかれます。たとえ「施設費用にあてるため」であっても、ご本人の居住用財産（実家）を売却するには裁判所の許可という高いハードルがあり、必ずしも売却できるとは限りません。だからこそ、まだお元気なうちに家族の意思で柔軟に対応できる「家族信託」を検討しておくことが、最大の防御策となるのです。

  5. 徳島エリアの特性と「空き家」問題の深刻化

  徳島市特有の不動産事情

  さて、ここからは少し視点を変えて、徳島市という地域における不動産売却の特性についてお話しします。徳島市内で不動産売却をご検討される際、特に気をつけていただきたいのが 空き家の問題です。

  徳島市は、市内中心部から少し離れると車社会を前提とした郊外型の住宅地が広がっています。一方で、昔からある市街地や細い路地が入り組んだエリアでは、車を駐車するスペースがなかったり、前面道路が狭くて車のすれ違いが困難だったりする物件も少なくありません。現代の生活スタイルにおいては、駐車スペース（最低でも2台分）の確保が物件の売れ行きを大きく左右します。

  もし、親御さんが施設に入所されてご実家が「空き家」になってしまった場合、建物の劣化は驚くほどのスピードで進行します。人が住まなくなり、換気や通水が行われなくなった家は、湿気でカビが発生し、シロアリの被害に遭いやすくなり、あっという間に傷んでしまうのです。

  空き家を放置するリスク：
  雑草が生い茂り、庭木が隣の敷地に越境したり、台風で瓦や外壁が飛んで近隣に迷惑をかけたりするリスクがあります。さらに、管理が行き届いていないと行政から「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で約6倍に跳ね上がる可能性もあるのです。

  徳島市内で売却を成功させるためには、「将来誰も住む予定がない」と分かった時点で、できるだけ早く売却に向けて動き出すことが鉄則です。このスピード感を持った対応を可能にするのが、先ほどご説明した家族信託による事前準備なのです。

  6. まとめ：徳島の不動産に関するお悩みは地域密着の専門家へ

  ここまで、「徳島エリアにおける不動産売却」と「認知症による資産凍結を防ぐ家族信託」、そして空き家や相続に関する注意点について解説してまいりました。

  大切なご実家や不動産を、将来にわたってどのように守り、あるいは売却・活用していくのか。これには正解が一つではありません。ご家族構成、親御さんのご健康状態、そして徳島市内における物件の立地や需要など、さまざまな要素を総合的に判断して、オーダーメイドの計画を立てる必要があります。

  特に、認知症対策としての「家族信託」や、トラブルを避けるための「相続の事前準備」は、時間が経てば経つほど選択肢が狭まってしまいます。「何から手をつけていいか分からない」という状態でも全く構いませんので、まずは現状の不安や疑問を専門家に吐き出してみることから始めてみませんか。

  センチュリー21旭東不動産では、徳島市を中心とした徳島エリアの不動産購入や売却、増え続ける空き家の活用、そして相続を見据えた不動産対策など、お客様のライフステージに合わせた様々なサービスをワンストップでご提供しております。地域の相場や特性を熟知したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、丁寧でわかりやすいご提案をさせていただきます。徳島の不動産のことなら、地域密着のセンチュリー21旭東不動産にぜひお任せください！心よりご相談をお待ちしております。